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期房转让过户的流程怎么走
开发商建设房屋的时候,如果房屋达到预售的条件,就可以办理预售许可证,预售的房屋又称为期房,期房是暂时不能交付购房者手中的,但开发商要确定交房的时间,那么期房转让过户的流程怎么走?下面由小编为读者进行相关知识的解答。
一、期房转让过户的流程是怎样的
期房即预售的商品房。由于不动产买卖的特殊性,《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定:“下列房地产,不能转让:(六)未依法登记取得权属证书的”,但该条限定的是已竣工交付使用的不动产,并未涉及期房。从法理上分析,期房的转让不是房屋的转让,而是预购合同的转让,法律明确了与购房转让的合法性,同时对期房转让程序进行了规定:
(一)转让方与受让方须签订转让合同(一式两份)。
合同中应载明转让的期房契约编号、转让原因、转让金额、转让面积、转让方与受让人的权利和须承担的义务等内容。其中,转让金额与原预售契约价款相一致。
(二)征得开发商同意。
根据法律规定,预购人未付清期房预售合同约定的总价款的,预购人应当取得房地产开发企业同意;已付清预售商品房预售合同约定的总价款的,预购人无须征得房地产开发企业的同意,预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。
(三)转让合同与登记。
《办法》规定,转让与售房的应当签订书面合同,并在合同签订后15日内进行预售变更登记。
(四)经交易管理部门批准转让的,转让双方需缴纳相关税费。
转让合同在加盖“预售登记专用章”后,买受人所持原商品房买卖合同正本移交给受让人,待房屋正式交用后,凭此件办理过户手续。
二、期房销售的条件有哪些
根据我国相关法律的规定,期房销售应符合下列五个条件:
第一,已交付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书,土地使用权未经抵押;
第二,持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售,真正受到损失的将会是善意购买人;
第三,按提供预售的商品房计算,开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付时间;
第四,已经同金融机构签订预售款监管协议;
第五,已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的,应当同时取得向境外销售的批准文件。
三、购买期房面临哪些风险
风险一:期房变身烂尾房
在期房的条条罪状中,最令人担心的一点,莫过于房子变成烂尾楼了。烂尾楼的出现主要是开发商“跑路”造成的,因此,在购买期房的时候一定要对楼盘的房地产商调查清楚,最好选择有实力的房地产开发商。另外,不但要注意期房变身烂尾楼的问题,还要注意购房合同的虚假合同和一房两卖的问题。
风险二:退房没有那么简单
不管是因为自己的意愿,还是因为开发商的原因,退房从来都不是一件简单的事。比如开发商违约或者出现了房屋质量问题,都可以要求开发商赔偿违约金,如果得不到合理的赔偿甚至可以直接起诉。
如果自己的原因退房的话,比如因为自己意愿或者贷款问题想要退房时,开发商很可能是不会同意的。即使是退房成功,一笔数额不菲的违约金也是少不了的。
风险三:期房质量无保障
一些开发商为追求利润最大化,在工程中随意降低标准、偷工减料,给房屋质量和安全埋下重大隐患。包括一直争论很多的期房精装修质量问题,这些都是预售制度下潜伏的隐患。
然而,对于大部分百姓来说,即使收到房子后,发现房子与当初的图纸、合约存在差异,一般也都很难得到解决,开发商进行赔偿的可能性微乎其微。
以上知识就是小编对“期房转让过户的流程是怎样的”问题进行的解答,商品房属于固定资产,而固定资产的转让是比较复杂的,期房的转让就会更复杂需要签订转让协议和征得开发商的同意。读者如果需要法律方面的帮助,欢迎到进行法律咨询。
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